一、招标条件

昌吉市79-47号地块投资合作开发项目，经昌吉市国有资产监督管理局关于同意住保投公司开展79-47号地块投资合作开发项目合作单位招标工作的批复批准，招标人为昌吉市保障性住房投资建设管理有限公司，按照招标项目管理办法的要求，现对该项目公开招标，寻求合作方合作开发。

二、项目概况

1、项目土地位置：本项目地块位于79号地块，四址界线为：东至青年路，南至用地界线，西至长安路，北至和田路，土地编号为652301003079GB00005，权利人为昌吉市保障性住房投资建设管理有限公司。

2、项目土地用途：商住混合用地。

三、项目总投资

1、本项目暂定土地出让面积70.42亩（46946.22㎡）,容积率>1.1<1.6，计容积率总建筑面积72767㎡。（具体以建设项目工程规划许可证为准）

2、预测项目总投资为4亿元。

四、开发周期：根据昌吉市的房地产销售市场情况初步确定项目开发周期为4年。

五、合作方式：

根据《中华人民共和国民法典》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律、法规及司法解释规定，以提供出让土地使用权、资金、无形资产作为共同投资、共享利润、共担风险合作开发房地产的合作模式，住保投公司以公开招标方式选取中标单位，投资双方签订《房地产项目合作开发协议》（下称合作协议）。经研究论证，合作模式计划按照中标单位以股权收购的方式进行合作开发，可行性合作模式具体如下：

1、住保投公司将79-47号地块土地使用权经评估后按照土地评估价作价入股（股权总价为11620万元），其中包括土地出让金10734万元，土地契税及印花税费等328万元，投资收益：558万元（暂定，占投资5%）。

2、甲方已成立的全资子公司新疆诺诚房地产开发有限责任公司作为项目开发公司(以下简称项目公司）,注册资本金1000万元（后补11602万元）。

3、中标单位应在签订合同后的三十日内，筹集1000万元作为定金打入共管账户，定金可抵用项目前期费用和建设费用。中标单位承担除土地出让金及契税之外的全部建设开发、公司运营资金和相关税费，包括但不限于：项目公司运营产生的费用、基础设施配套费、人防费、土地使用税、工程款、农民工工资等。项目公司重大决策须经过甲方董事会批准通过。中标单位承诺按合作协议约定比例及时间节点收购甲方在项目公司股权及投资收益，在本协议签订同时或3日内签订股权收购协议20日内签订股权质押协议。

3.1中标单位在合作协议签订20日内向向住保投公司支付79-47地块对应的固定股金553.1万元和5%的项目收益；

3.2中标单位于2025年6月20日内向住保投公司支付79-47地块对应的固定股金1659.3万元和15%的项目收益；

3.3中标单位于2026年6月20日前向住保投公司支付79-47地块对应的15%的股权收购款1659.3万元和15%项目收益；

3.4中标单位于2027年6月20日前向住保投公司支付79-47地块对应的14%的股权收购款1548.68万元和14%项目收益。

3.5中标单位于2028年12月30日前向住保投公司支付79-47地块对应的51%的股权收购款5641.62万元和51%项目收益。至此，乙方对甲方在项目公司79-47地块中所占股权收购款及收益已全额支付完成。

3.6甲方按上述约定阶段节点，在收到79-47地块项目乙方股权转让款后20个工作日内，须办理相对应比例的股权转让交割手续，若未按时办理，则视为甲方违约。

3.7在项目实际开发销售过程中，79-47地块开发项目实际签约销售面积或销售住宅套数若达到总量的80%（含本数）后，中标单位须一次性收购甲方所持项目公司全部股权，转让价值按照上述条款确定。

4、如中标单位未能按时足额收购股权、未按约定完成工程建设或存在下述5、6中的行为，住保投公司可单方面解除合作协议，同时，要求中标单位支付项目总投资额10%的违约金（暂定4000万元）或对中标单位实际投资（包括已付的股权收购金和已完成的工程建设）进行评估，按评估价的50%进行回购，中标单位自动退出项目公司；如因住保投公司不配合或不可抗力影响导致中标单位无法履行约定的情况，不作中标单位违约。

5、如中标单位未能按时足额缴纳基础设施配套费、人防费、土地使用税等政府收缴的相关税费，住保投公司可单方面解除合作协议，并参照第4项采取相应措施。

6、项目实施过程中，项目公司及中标单位的所有债务包括但不限于：应支付的所有工程款（包含农民工工资、材料款、赔偿款等）及上述5中的税费均由中标单位承担，如未按时支付住保投公司可单方面解除合作协议，并参照第4项采取相应措施。

7、中标单位负责项目开发建设资金筹措。根据项目建设进度，项目预售证取得前，中标单位筹措资金分批投入，必须满足项目进度付款的要求，不得影响项目正常建设。项目公司设立专用甲乙双方共管账户，与此次项目开发或项目公司有关的所有资金必须通过甲乙双方共管账户（预留银行印鉴：财务专用章、甲、乙双方法定代表人私章），甲方对项目公司委派财务总监，对项目公司所有资金使用进行全面监管，除本协议另有约定外，账户内资金只能用于项目公司运营或项目建设，任何一方不得擅自抽调、使用项目公司的资金。任何一方擅自抽调共管账户资金，则视为违约。

8、项目公司的收付款审核流程按照国有企业财务审批流程操作执行，甲方负责共管账户业务的审核并保管审核U盾；中标单位委派的财务人员负责共管账户业务的办理，并保管业务U盾。

9、项目公司的资产、印章、证照、合同（包括但不限于建设施工类、设计类、销售类）、文件等相关资料由甲方管理，合同签订必须按照国有企业制度进行。项目公司的印章（包括但不限于公章、合同章、财务章、发票专用章等）由甲方委派人员进行保管；甲、乙双方法定代表人私章由各自负责保管。运营期间产生的设施、设备、资产、不动产等均归项目公司所有。

10、未经甲方董事会批准，项目公司及中标单位不得将项目公司股权为公司股东、其他单位和个人提供任何形式的担保和抵押，也不得将项目公司的资金外借给任何单位和个人，不得将土地使用权和在建工程以抵押等任何形式进行融资。

11、项目公司及中标单位不得以住保投公司或国有企业名义对外进行宣传或销售。

12、中标单位成为项目公司股东后，包括但不限于以下全部工作：项目市场定位、方案规划、产品设计、相关手续办理、营销策划及宣传推广、销售及回款、所有项目开发的合同签定及款项支付、竣工验收、交房入住、物业管理等，相关合作单位、施工单位的选择必须按照国企招采制度执行。上述工作的办理过程中，甲方须按照乙方需求给予全力支持。

13、项目公司董事会由3人组成，甲方派2人，乙方派1人，会议表决按人数表决，三分之二（含本数）以上通过；在项目公司100%股权完成转让后，甲方无条件退出项目公司董事会。

14、其他事宜在住保投公司和中标单位签订的合作协议中另行约定

六、投标人资格要求

1、投标人须具有独立法人资格及有效的营业执照,并在人员、资金、信用方面满足本次招标需求；

2、投标人提供的管理人员满足从业要求，公司财务状况良好。

3、具有良好的商业信誉和健全的财务会计制度，提供近三年财务审计报告（新成立不满一年的投标人提供财务报表或银行出具的资信证明）。

4、投标人须在信用中国、中国裁判文书网等网站上未被列入失信被执行人、重大税收违法案件当事人名单及严重违法失信行为记录名单。

5、与招标人存在利害关系可能影响招标公正性的单位，不得参加投标。单位负责人为同一人或存在控股、管理关系的不同单位，不得参加投标，否则，相关投标均无效。

6、资格审查拟采用的方式为：资格后审。本次招标对投标报名人的资格审查，采用资格后审方法选择合适的投标申请人参加投标。

7、本次招标不接受联合体投标。

七、评标办法：综合评估法。

八、招标文件的获取

1、投标人在最高人民法院失信被执行人名单库中的单位及自然人不允许参加投标（最高人民法院官网：http://www.co